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html模版 北京土拍市場淪為巨頭的盛宴 中小房企抱怨連湯都喝不上 7月，北京市土地整理儲備中心二樓大廳，來自不同的開發企業員工在一二樓大廳咨詢即將入市的11宗土地的規劃、容積率、競拍規則等標書裡的具體細節。
這些企業多是全國排行榜前20的，至於100名以後的那些，已經很久沒有來到北京市土地整理儲備中心二樓大廳參與舉牌買地瞭。
王潤土（化名）供職於一傢全國排名100左右的房企，是北京市國資委下屬上市房企，年銷售額100多億元，在北京的銷售額能排進前20名，北京城大大小小的工地上中總能見到這傢企業的標志。
王潤土是這傢企業的拿地負責人之一，他主要為企業拓展北京房山地區的土地資源，4年前，他在北京市國土資源局二樓為公司拍下瞭一幅房山竇店的土地。
“當年很多人經常去二樓，圍觀、盡調、算賬、出風頭的都有，萬柳地塊出讓時，我還買瞭標書跑去圍觀，現在不敢打醬油瞭，好的地塊定金在10億元左右，差的地塊5億元左右，打一次醬油，損失好多利息。”王潤土說。
“現在像我們這種小公司，玩不起，虧不起，也不敢去折騰，你就當我們這傢公司在土地市場上死掉瞭吧。”王潤土語氣頗為無奈。
“我們還有湯喝嗎”
在王潤土看來，北京土地市場正以自持、拿地資金等限制條件，關閉瞭中小房企進入招拍掛市場的大門。
王潤土介紹，2010年到2013年，購買房山地區一塊土地，隻需要花5億元左右，總投資10億元，好的地塊，總投資不超過20億元，利潤尚可，“但現在出讓的房山周口店鎮土地，起拍價都是11.5億元，地塊位置比我們之前購買的都偏。”
據他介紹，這塊土地起拍價是每平方米1.2萬元，按照土地溢價率49%估算，成交價至少在每平方米1.78萬元。如果3年前拿到這塊地，將產品、服務、營銷、裝修等極致化，地價每平方米1.8萬元，房價可以定在2.5萬-2.7萬元/平方米，尚有利潤，但現在規定該土地的商品住房銷售均價不超過22434元/平方米，最高銷售單價不得超過23556元/平方米。“稅費是不變的，總建安成本每平方米隻算4500元，沒有利潤瞭，最關鍵的是，還需要現場競報企業自持商品住房面積，北京目前出讓的地塊中，自持比例沒有低於70%的地塊，你說，我們還有湯喝嗎？”王潤土反問。
第一太平戴維斯華北區研究及顧問部董事熊志坤稱，像北京這類一線城市的土地市場，現在拼的是資金量，這意味著，大部分開發商們隻能通過杠桿買地。
對此王潤土回應，“2016年6月前，這種情況可能存在，但現在基本上沒有加杠桿買地的企業瞭，國土資源局從技術上就杜絕你加杠桿的可能性。”
王潤土的朋友，供職於一傢年銷售額100億元的民營開發商，自有資金實力有限，但操盤、產品、服務、運營等表現優秀，很多金融公司願意和這傢企業合作，其中一傢金融公司和這傢開發商通過股東借款債券轉讓方式合作買地。合作方式為，該開發商總部將某項債務賣給金融公司，開發商再將這筆款項轉到分公司用於買地，當分公司在土地市場交易時，卻被國土資源局利用央行大數據排查出來該筆拿地資金使用瞭杠桿。
北京市國土資源局相關人士向經濟觀察報記者證實：“目前拿地企業需要持銀行開具的存款證明，證明資金來源；從技術層面，是可以利用央行大數據穿透企業拿地資金來源的。”
抱著炸藥包
面對資金受限、供地結構改變等問題，王潤土說他們考慮過聯合拿地，“但大開發商不願意和我們這些中小開發商玩兒，他們的操盤能力、品牌是有溢價的，為何利潤分成一樣呢？”
一位排名前15的開發企業人士認為，根本問題不是開發商計較得失，而是市場行情決定瞭明哲保身的做事風格。
*除《中國經營報》署名文章外，其他文章為作者獨立觀點，不代表中國經營網立場。
責編：胡月 huyue@cbnet.com.cn
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*除《中國經營報》署名文章外，其他文章為作者獨立觀點，不代表中國經營網立場。
責編：胡月 huyue@cbnet.com.cn
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